Hotel insurance – A largely uncontrollable cost

0

Hotel insurance – A largely uncontrollable cost

To analyze recent changes in hotel insurance costs and the factors influencing these changes, we examined the operating statements of 3,156 US hotels that reported insurance expenditures for the Trends survey each year from 2015 to 2021.


CBRE;

In 2020 and 2021, U.S. hoteliers have done a commendable job of controlling expenses to offset significant declines in revenue. According to data from CBRE Tendencies® in the hospitality industry surveying the annual operating statements of thousands of properties across the United States, we have not only seen a reduction in variable expenses associated with lower business volume (i.e. be fixed expenses.

During this period, insurance costs were beyond the operators’ control. By the 11and edition of the Uniform System of Accounts for the Lodging Industry (USALI), insurance expenses are classified as non-operating expenses and reported in the Summary Statement of Income under Gross Operating Profits. The insurance expense line item includes property insurance for building, contents and all-risk business income, as well as general liability and excess liability insurance. The insurance expense category does not include workers’ compensation insurance, which is allocated to operated and non-distributed departments.

To analyze recent changes in hotel insurance costs and the factors influencing these changes, we examined the operating statements of 3,156 U.S. hotels that reported insurance expenses for the Tendencies® survey every year from 2015 to 2021 (estimated). The following paragraphs summarize the results of our analysis.

Uncontrollable

From 2019 to 2021, hotels in our study sample experienced a 40.0% decline in total revenue. At the same time, operating expenses[1] were reduced by 37.6%. Unlike other expenses, insurance expenses have increased by 33.1% over the past two years.

According to the American Insurance Institute, total commercial insurance premiums in the United States were $600 billion in 2020. The lodging industry represents a fraction of “total insurance costs” for all companies and does not statistically influence the whole market.

In general, four factors influence the pricing policies of insurance companies for hotels:

  • Location: Insurance companies have identified many disaster areas across the United States. Hurricanes and flooding are affecting properties along the coast in the Southeast and along the Gulf Coast, while fires and earthquakes are present in California. These natural disasters increase the underwriting risk in each respective region.
  • Amenities: Many properties are beefing up their amenities to be competitive. Resorts in particular offer the widest variety of amenities and are currently adding potentially dangerous activities such as water parks, zip lines, and ax throwing.
  • Return on investment: Insurance companies make a wide variety of investments. These range from the stock market to real estate. When the return on these investments is low or declining, companies will increase their premiums to make up the difference. Unfortunately, we have rarely seen insurance companies lower their premiums when investment returns rise.
  • Claims: Of the $600 billion in total industry premiums, $450 billion has been paid out or set aside for claims. The insurance is underwritten for a loss of 1 in 100 years, to ensure that the insurance company can afford it. That said, claims on your account are held against you for at least three years.

COVID-19[feminine

Le COVID-19 n’a pas encore contribué à l’augmentation des dépenses d’assurance hôtelière. Étant «la poche profonde», les clients et les employés ont allégué que les mauvaises pratiques de santé de l’hôtel leur causaient des problèmes médicaux. Cependant, cela s’est avéré difficile à démontrer. Pour atténuer la responsabilité, les compagnies d’assurance excluent désormais spécifiquement le COVID sur leurs formulaires des bureaux de service d’assurance (ISO).

Les réclamations pour l’assurance interruption d’activité (BI) se sont avérées infructueuses. Les tentatives de créer un lien entre la présence de la maladie et la baisse des voyages qui en résulte ne répondent pas aux normes de la plupart des politiques de BI. L’impact d’une fermeture d’hôtel mandatée par le gouvernement n’a pas encore été vérifié.

Publicité

Géographie et types de propriété

Bien que le montant payé pour l’assurance ne soit que légèrement influencé par la direction, il existe des écarts dans les dépenses d’assurance en fonction du type de propriété et de la géographie. En 2021, les dépenses d’assurance moyennes pour les hôtels de l’échantillon de l’étude étaient de 784 $ par chambre disponible (PAR). Cela variait d’un maximum de 2 224 $ PAR dans les hôtels de villégiature, à un minimum de 413 $ PAR dans les établissements de séjour prolongé et de 482 $ PAR dans les hôtels à service limité. Comme mentionné précédemment, la quantité et la nature des commodités offertes dans un hôtel influenceront les primes facturées. De toute évidence, les services et commodités offerts dans les centres de villégiature sont supérieurs à ceux fournis dans les propriétés de séjour prolongé et à service limité.

Les dépenses d’assurance varient selon les régions des États-Unis au fil du temps. De la période 2015 à 2020 (dernières données géographiques disponibles), les dépenses d’assurance hôtelière ont le plus augmenté dans les régions Montagne/Pacifique et Atlantique Sud. Les hôtels de ces régions sont sensibles aux ouragans, aux incendies et aux tremblements de terre. À l’inverse, les dépenses d’assurance des hôtels de l’échantillon situé dans la région Nouvelle-Angleterre/Mid-Atlantic ont bénéficié d’une baisse de 1,7 % des coûts d’assurance.

Conseils

Bien que les propriétaires et exploitants d’hôtels aient des capacités limitées pour influencer les coûts d’assurance, ils doivent être préparés lors de l’évaluation de l’achat d’une assurance hôtelière.

  • Connaître les données importantes : Quels sont les revenus et la valeur de votre hôtel ? Quel serait le coût de l’assurance en pourcentage de ces valeurs ?
  • Modifications : Quelles sont les différences entre les nouvelles et les anciennes politiques ? Obtenez ceci par écrit.
  • Scénario du pire des cas : quel est le coût maximum pour vous dans différents scénarios du pire des cas ?
  • Comprendre la compagnie d’assurance : Quelle est la notation financière de la compagnie ? Demandez à voir leur bilan. Demandez si l’entreprise gagne de l’argent en souscrivant des risques ou grâce à ses investissements.
  • Comprenez votre tolérance au risque : Dans quelle mesure êtes-vous prêt à gérer les réclamations de routine par rapport à la dépendance à l’égard de la compagnie d’assurance ? Votre paiement de prime sera inférieur en fonction du risque que vous êtes prêt à prendre.

Les indicateurs indiquent une poursuite de l’augmentation des primes d’assurance à court terme. Malheureusement, les compagnies d’assurance ne tiennent pas compte de la santé de l’industrie de l’hébergement lorsqu’elles établissent les prix des hôtels. À l’avenir, l’assurance hôtelière continuera très probablement d’augmenter sur la base du PAR en dollars, mais, espérons-le, diminuera en pourcentage des revenus à mesure que les voyages reprendront et que le volume des ventes hôtelières augmentera.

[1] Operating costs before deductions of management fees and non-operating expenses.





Robert Mandelbaum is Director of Research Information Services for CBRE Hotels. To compare your hotel’s training spend performance, please seet pip.cbrehotels.com/benchmarker or contact [email protected] Tom Cleary is an equity partner of Harper Insurance Group and leads the hospitality practice. Tom can be reached at [email protected] or 727-642-0825. This article originally appeared in the March 2022 edition of Lodging.

Share.

Comments are closed.